Á ég að endurfjármagna umsvifalaust?

Björn Berg svarar spurningum lesenda Vísis

38 ára karlmaður spyr:

Sæll. Kannski vegna þess að þú varst ekki byrjaður að skrifa þessa pistla fyrir 20 árum hef ég alltaf verið einstaklega „óheppinn“ í fjármálum og eignaðist ég því mína fyrstu íbúð fyrir tæpum þremur árum. Þá var bara verðtryggt í boði. Ef ég tek mark á umræðunni, sem ég geri lítið, þá er ég búinn að steypa mér í algjöra glötun. Er það svo eða get ég tekið einhver skynsamleg skref? Á ég að endurfjármagna umsvifalaust? Hvað þarf ég að hugsa um þegar ég geri það? Hjálp!

Umræðan er varasöm og kaffistofan er sennilega hættulegasti staður landsins. Það er gott að þú viljir þó velta þessum málum vandlega fyrir þér og hver veit nema þú getir gert talsvert betur.

Er svigrúm til endurfjármögnunar?

Þú segist hafa átt íbúðina í þrjú ár, en þá hafi þér aðeins staðið til boða að taka verðtryggt lán. Það segir mér að sennilega var veðhlutfall við kaup ansi hátt. Áður en þú hugar að því hvort hagstæðari lán standi þér til boða þarftu að kanna hvort þú megir eða getir yfir höfuð endurfjármagnað.

Við fyrstu kaup á íbúð er heimilt að taka lán fyrir allt að 90% af kaupverði og er þá oft um að ræða tvö eða jafnvel þrjú lán. Grunnlán getur verið veitt fyrir stórum hluta, en þar ofan á gætu verið viðbótarlán og fyrstu kaupa lán, á verri kjörum. Við endurfjármögnun gilda þó aðrar reglur og algengt er að miðað sé við að ekki sé skuldað meira en 70% af fasteignamati. Mér sýnist fasteignamat íbúða á landinu hafi hækkað um 29% undanfarin þrjú ár og vonandi hefur veðhlutfallið þitt því lækkað, þó lánsfjárhæðin hafi kannski vaxið í verðbólgunni. Þú skalt því fletta upp fasteignamati eignarinnar og sjá hvað þú skuldar í hlutfalli við það. Bankarnir eru væntanlega byrjaðir að miða við fasteignamat 2026, en ég reikna með að lífeyrissjóðir líti á 2025 til áramóta. Ef þú skuldar meira en 70% af fasteignamati gæti verið erfitt fyrir þig að endurfjármagna og þú gætir þurft að bíða aðeins lengur.

Er eitthvað betra í boði?

Gefum okkur nú að þú megir endurfjármagna. Gætir þú þá ef til vill gert betur en í dag? Fyrst myndi ég líta á viðbótarlánin og hvort raunhæft sé að taka eitt lán í stað tveggja eða þriggja. Það fer þá eftir fyrrnefndu veðsetningarhlutfalli og viðmiðum viðkomandi lánastofnunar. Yfirleitt eru grunnlán (sem eru hagstæðust) veitt fyrir allt að 60-70% veðsetningu. Eitt mikilvægasta viðfangsefni þeirra sem kaupa sína fyrstu íbúð er að ryðja viðbótarlánum burt sem fyrst.

Kynntu þér íbúðalán betur á vefnámskeiðinu Allt um íbúðalán

En hvað með lánskjörin sjálf? Bjóðast betri vexti en þú greiðir í dag? Berðu saman bankana og þá lífeyrissjóði sem myndu lána þér á samanburðarvef, svo sem hjá Aurbjörgu. Skráðu þig inn á síðu þíns lífeyrissjóðs, líttu á yfirlitið þitt og sjáðu hvaða lífeyrissjóði þú hefur greitt í. Farðu nú inn á þitt svæði hjá þeim öllum og flettu upp hvort þú eigir þar lántökurétt. Nú getur þú auðveldlega séð hvaða lánskjör standa þér til boða, en mundu að kanna hámarkslánsfjárhæðir, lánshlutföll og önnur viðmið.

Verðtryggt eða óverðtryggt?

Nú heyrist mér umræðan hafa gaukað að þér að þú hafir steypt þér í „algjöra glötun“ með því að taka verðtryggt lán. Það þarf auðvitað ekki að vera þannig, enda hefur allur þorri landsmanna getað komið yfir sig þaki og margir gert sig skuldlausa með verðtryggðri lántöku.

Ég vil þó nefna tvennt í þessu samhengi. Annars vegar að það er engin leið að vita fyrirfram hvort verðtryggð eða óverðtryggð lán koma til með að reynast ódýrari. Það fer eftir vöxtum lánanna og verðbólgu á tímabilinu. Ef við berum sem dæmi saman óverðtryggt lán sem ber 8,5% vexti og verðtryggðt lán á 4,5% er líklegt að óverðtryggða lánið reynist ódýrara ef verðbólga verður undir 4% á ársgrundvelli út lánstímann. En við vitum það ekki. Vissulega er verðmætt að losna við verðbólguáhættuna af verðtryggðum lánum, en óverðtryggðum fylgir á móti sú áhætta að greiðslubyrði getur þyngst mikið með hærri vöxtum.

Hitt sem ég vil benda þér á er að aðalatriðið í þessu öllu saman er hvernig þú hyggst greiða lánin niður. Það er hætt við því að reikningurinn sem þér er sendur vegna verðtryggðs láns sé það lágur að lánið hækki, þrátt fyrir að greitt sé af því. Ég reikna með að þú hafir tekið eftir því hingað til, ef þú ert með tiltölulega langt jafngreiðslulán. Það er vegna þess að þú ert ekki rukkaður um þá verðtryggingu sem bætt er við lánið í hverjum mánuði heldur er henni bætt við eftirstöðvar þess.

Að greiða lánið niður

Galdurinn er að reyna að keyra lánið duglega niður og leita til þess allra leiða. Ef þú getur sameinað lánin í eitt hagstæðara getur þú greitt þau hraðar niður, en þá verður þú að stytta lánstímann. Þú getur áfram lagt viðbótarlífeyrissparnaðinn þinn inn á lánið og stytt það enn frekar.

Nú er lag að taka stöðuna á þessu öllu saman, vera vakandi fyrir tækifærum til að gera betur og einbeita sér að því að greiða lánið niður eins hratt og kostur er. Þá verða þér allir vegir færir!

Pistillinn birtist fyrst á Vísi

Ath. að pistillinn var birtur áður en lánaframboð breyttist í kjölfar dóms Hæstaréttar í nóvember 2025