Hið opinbera hefur gripið til ýmissa ráða sem ætlað er að auðvelda fyrstu kaup á íbúð. Sem dæmi má nefna hina ýmsu afslætti, rýmri lántökuskilyrði og heimild til að nýta uppsafnaðan séreignarsparnað til skattfrjálsrar útborgunar og í afborganir eða niðurgreiðslur lána í kjölfar kaupa. Þar að auki má nefna sérstakt úrræði sem kallað er hlutdeildarlán.
Hvað eru hlutdeildarlán?
Með nokkurri einföldum má segja að ríkið sé að kaupa allt að 30% hlut í íbúðinni, en málið er þó nokkuð flóknara en svo.
Einungis samþykktar íbúðir
Hlutdeildarlán eru einungis veitt vegna kaupa á tilteknum íbúðum sem hafa verið samþykktar af Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS), sem hefur umsjón með úrræðinu. Á höfuðborgarsvæðinu eru eingöngu nýjar íbúðir samþykktar.
Hvernig er greitt fyrir íbúðina?
Gerð er ófrávíkjanleg krafa um að lántaki leggi fram að minnsta kosti 5% eigið fé við kaupin. Hluti þess má vera sá uppsafnaði séreignarsparnaður sem getið var í upphafi. HMS lánar allt að 30% í formi hlutdeildarláns og lánastofnun lánar fyrir afganginum.
Ekki fyrir tekjuháa
Einungis einstaklingar með tekjur undir 8.478.000 krónum (þegar þetta er skrifað) síðastliðna 12 mánuði og sambúðarfólk undir 12.219.000 heildartekjum á kost á úrræðinu. Eigi fólk börn undir tvítugu bætast við tekjumörkin 1.805.000 krónur á ári vegna hvers barns. Þannig þurfa samanlagðar tekjur hjóna með tvö ung börn sem dæmi að vera undir 15.829.000 krónum á ári, eða 1.319.083 kr. að meðaltali á mánuði.
Allt að 30% hlutdeildarlán
Almenna reglan varðandi kerfi á borð við þetta er að þau megi nú ekki vera of einföld og því virðist við gerð lánanna hafa verið lögð sérstök áhersla á að tryggja nægjanlega veglegt flækjustig. Tekjumörkin sem nefnd voru að ofan gefa kaupendum þannig einungis færi á 20% hlutdeildarláni, en séu tekjurnar enn lægri getur fólk átt kost á allt að 30% lánveitingu frá ríkinu. Þá þurfa tekjur einstaklings að vera undir 5.807.000 kr. síðastliðið ár og sambúðarfólks undir 8.123.000 kr. Sama fjárhæð bætist við mörkin í tilfelli hvers barns undir tvítugu.
Umrædd mörk duga þó ekki til því lántakinn þarf að standast önnur skilyrði. Þannig skal standast greiðslumat vegna 75% láns til 25 ára (!). Vegna vaxtastigs í dag er ekki ólíklegt að margir leiti í verðtryggð lán vegna þessa. Hafi viðkomandi þó fengið ráðgjöf hjá HMS og hyggist taka óverðtryggt lán er heimilt að miða við lengra lán en til 25 ára. Þá mega afborganir af fasteignaláni ekki vera umfram 40% af ráðstöfunartekjum.
Er eitthvað vit í þessu?
Úrræðinu er, sem fyrr segir, ætlað að aðstoða fólk við kaup á sinni fyrstu íbúð. Slík kaup hafa aldrei verið auðveld og fyrir suma kann hlutdeildarlánaleiðin að vera sú eina inn á íbúðamarkaðinn. Við þurfum öll þak yfir höfuðið og eðli leigumarkaðarins á Íslandi fælir marga frá. Ókostirnir geta þó vegið ansi þungt. Þótt þessi stuðningur ríkisins sé kallaður hlutdeildarlán er ríkissjóður í raun að eignast hlut í íbúðinni. Hvorki eru greiddar afborganir af láninu né er um fjármagnskostnað á borð við vexti eða verðtryggingu að ræða heldur leysir ríkið við sölu eignarinnar til sín sinn eignarhlut. Hafi eignin hækkað í verði um 10% þarf að kaupa ríkið út á 10% hærri fjárhæð en sem nam upphaflegu hlutdeildarláni, svo dæmi sé tekið. Vonandi hefur lántakanda tekist að greiða niður lán sitt á sama tíma og eigið fé hans því aukist frá upphaflegum kaupum en það er ekki sjálfgefið. Hlutdeildarlán getur því reynst afar dýr ráðstöfun þegar upp er staðið, rétt eins og önnur fasteignakaup þar sem veðsetning er mjög mikil.
Sé önnur leið farin við kaup á fyrstu íbúð er vissulega krafist hærra eiginfjárframlags en komist fólk hjá hlutdeildarlánaleiðinni má ætla að þó nokkrar líkur séu á að næstu fasteignakaup verði talsvert auðveldari (ætli fólk síðar að stækka við sig) og fasteignin reynist ódýrari þegar upp er staðið. Sé leiðin hins vegar sú eina færa inn á fasteignamarkaðinn getur sú staðreynd þó reynst verðmætari en ókostirnir og því væri óábyrgt að mæla alfarið gegn hlutdeildarlánum.
Nánari upplýsingar á upplýsingavef HMS um hlutdeildarlán
Upplýsingamyndband HMS um hlutdeildarlán
Comments